Novità sul condominio : L' impugnazione di delibera condominiale amministratore

L’ impugnazione di delibera va promossa esclusivamente nei confronti del condominio, in persona dell’amministratore, e non anche nei confronti dei singoli proprietari, e ciò pure nell’ipotesi in cui l’invalidità della delibera medesima comporti per l’appunto la revoca dell’incarico all’amministratore.

La vicenda

L’impugnativa di una delibera condominiale viene promossa, oltre che nei confronti del condominio in persona dell’amministratore, anche avverso i singoli condomini.
Alcuni di essi si costituiscono in giudizio eccependo proprio la carenza di legittimazione passiva, ossia il diritto a non essere citati in causa.
La questione ha un risvolto pratico non secondario dal momento che l’azione giudiziale, pur fondata ma promossa nei confronti del soggetto non titolare del diritto conteso, ne comporta il rigetto e la condanna al risarcimento delle spese sostenute dal predetto soggetto per munirsi della difesa tecnica dell’avvocato.
Il merito della vicenda, al contrario, non presenta alcun profilo di interesse essendo stata emessa, nelle more del procedimento, una nuova delibera in sostituzione, dal che il Giudice si è limitato a pronunciare la rituale formula di “cessata materia del contendere”.

La sentenza

Il Tribunale ritiene condivisibile l’eccezione di legittimazione passiva dei condomini, pur decidendo di compensare le spese (Trib. Rovigo, n. 341/2015).
Il Giudice rodigino afferma, infatti, a chiare lettere che “l’amministratore di condominio, quindi, deve ritenersi l’unico esclusivo legittimato passivo in ordine alla domanda del condomino volta all’accertamento dell’invalidità della delibera assembleare, senza la necessità di una specifica autorizzazione assembleare”.
L’art. 1131, comma 2 c.c. prevede che l’amministratore “può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio”, escludendo in tal senso qualsiasi forma di litisconsorzio necessario – ossia l’obbligatoria partecipazione al giudizio – con i singoli condomini.
La norma intende agevolare i terzi che intendono citare in giudizio un condominio, ritenendo che la presenza contemporanea dell’amministratore e dei comproprietari sia del tutto superflua: “ciò induce a preferire una ricostruzione che riconosca il carattere autonomo ed esclusivo della rappresentanza dell’amministrazione quanto la pretesa ha un interesse comune, essendo configurabile, in tali ipotesi, unicamente un intervento di carattere meramente adesivo dei singoli condomini”.
Tale assunto è ritenuto condivisibile dal Giudicante pure nell’ipotesi, prospettata nel caso di specie, che l’invalidità della delibera impugnata determini la revoca dell’incarico di amministratore; per giustificare la propria scelta processuale, infatti, i ricorrenti sostenevano la necessità di agire pure nei confronti dei comproprietari poiché l’eventuale accoglimento dell’impugnazione avrebbe comportato la revoca dell’amministratore, invalidando la rappresentanza in giudizio del condominio rispetto all’intero giudizio.
Il Giudice ritiene tale assunto infondato in applicazione dell’istituto della prorogatio imperii, dapprima di matrice giurisprudenziale e oggi consacrato anche a livello codicistico dal novellato art. 1129, comma 8 c.c.: “la prorogatio imperii dell’amministratore (…) si applica in ogni caso in cui il condominio rimanga privo dell’opera dell’amministratore e, quindi, non solo nelle ipotesi di scadenza del termine di cui all’art. 1129, comma 2 c.c. o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o annullamento per illegittimità della delibera di nomina. Ne consegue che l’amministratore condominiale, la cui nomina sia stata dichiarata invalida, continua ad esercitare legittimamente, fino all’avvenuta sostituzione, i poteri di rappresentanza, anche processuale dei comproprietari” (Cass. Civ., n. 18660/2012); ebbene, dal momento che gli atti compiuti dall’amministratore non più tale conservano efficacia sino alla sostituzione del medesimo, quest’ultimo conserva il potere di rappresentare il condominio anche nel giudizio che ne sancisce la propria revoca.
Ma nonostante quanto sopra esposto, la sentenza compensa le spese di lite in favore dei comproprietari citati pur sprovvisti di legittimazione passiva.
Ciò in quanto il Giudice segnala l’esistenza di una più recente tendenza volta a riconoscere la possibilità per il singolo condomino della facoltà di difesa dei diritti esclusivi e comuni del condominio, pur in presenza dell’organo rappresentativo unitario costituito dall’amministratore (Cass. Civ., n. 1011/2010).
In tal senso “si viene così a configurare una legittimazione concorrente dell’amministratore e del singolo condomino, in quanto l’attribuzione all’amministratore della legittimazione ad agire in nome del condominio non priva i singoli condomini del potere di agire (e resistere) a difesa dei propri diritti esclusivi o di diritti comuni”.
In ragione dell’avvicendarsi di diverse posizioni giurisprudenziali, il Tribunale ritiene congrua la compensazione delle spese ai sensi dell’art. 92, comma 2 c.p.c.

© 2018 Giuseppe Zangari
Ordine degli Avvocati di Padova
CF ZNGGPP81S12D442E - P.iva 04478280284 - Powered by Softme srl